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Nebenkostenabrechnung - Vorteile und Nachteile der Verteilerschluessel

Haben Sie sich schon einmal gefragt, welche Ausgaben Ihr Vermieter auf Sie abwälzt und wie er die Beiträge berechnet? Folgender Text gibt Aufschluss!
In einer Wohnung können bestimmte Betriebskosten, etwa Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Schornsteinfeger oder Wartung und Reinigung gewisser Flächen vom Vermieter an den Mieter weitergegeben werden.
Beim Umlegen der Ausgaben kommen üblicherweise vier unterschiedliche Möglichkeiten zur Anwendung oder werden miteinander kombiniert. Auf welche Weise die Nebenkostenabrechnung erfolgt, muss der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses entscheiden und diese Vereinbarung vertraglich festhalten. Wurde diesbezüglich nichts schriftlich fixiert, werden die Betriebskosten nach Quadratmetern bzw. Wohnfläche abgerechnet.
Häufig sind die ausgestellten Belege der Vermieter fehlerhaft oder sogar rechtswidrig, weshalb nach § 556 Abs. 3 BGB innerhalb eines Jahres nach Erhalt Widerspruch eingelegt werden kann.

In der Regel erfolgt die Nebenkostenabrechnung mithilfe folgender Verteilerschlüssel: nach Verbrauch, Quadratmetern, Personenanzahl oder Einheiten.

Nebenkostenabrechnung nach Verbrauch


Diese Form der Abrechnung kann ausschließlich bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten erfolgen, also nur dann, wenn genau festzumachen ist, was von wem in welcher Menge genutzt wurde.
Praktisch möglich ist diese Umlage beispielsweise bei den Kosten für Kaltwasser, wenn Sie in Ihrer gemieteten Wohnung über einen eigenen Wasserzähler verfügen. Ebenso können die Fahrstuhlkosten verbrauchsabhängig berechnet werden, das allerdings nur dann, wenn der Anteil für die Kosten der einzelnen Mieter etwa durch eine Liftkarte messbar ist. Das wiederum bedeutet allerdings einen umfangreicheren Verwaltungsaufwand.
Jedenfalls muss der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nach Verbrauch in den Belegen sowohl den Gesamtverbrauch, wie auch den Einzelverbrauch samt der dazugehörigen umlagefähigen Kosten aufschlüsseln. Eine reine Verbrauchsschätzung ist laut Gesetz nicht zulässig.
Bei den warmen Nebenkosten, wie Warmwasser und Heizung, muss der Vermieter laut Gesetz in der Regel mindestens 50 bis maximal 70 Prozent verbrauchsabhängig abrechnen - je älter und schlechter gedämmt die Wohnung ist, desto höher der Anteil. Der Rest wird nach Wohnfläche berechnet.

Nebenkostenabrechnung nach Quadratmetern


Bei der Nebenkostenabrechnung nach Quadratmetern bzw. Anteil der Wohnfläche handelt es sich um den am häufigsten angewandten und auch vom Gesetz bevorzugten Verteilerschlüssel. Angewandt werden kann er auf sämtliche kalte Nebenkosten. Zur Berechnung ist lediglich die Angabe der Größe jener Mietwohnung notwendig, für welche die Ausgaben umgelegt werden soll. Besitzt der Vermieter in einem Haus mehrere Wohnungen, entspricht die Gesamtwohnfläche 100 Prozent der anfallenden Nebenkosten. Diese werden dann anteilig von den Mietern, je nach benutzter Wohnfläche, prozentual getragen.
Der Vorteil dieses Umlageschlüssels ist die leichte Berechenbarkeit. Ein Beispiel: Auf vier Wohnungen in einem Haus sollen die Nebenkosten verteilt werden, die Gesamtwohnfläche beträgt dabei 260 Quadratmeter. So werden auf den Mieter einer 60 Quadratmeter großen Wohnung die Nebenkosten im Verhältnis 60 zu 260 umgelegt, womit er 23 Prozent des Gesamtbetrags zu bezahlen hat.

Nebenkostenabrechnung nach Personenanzahl


Ein weiterer Verteilerschlüssel für die Nebenkostenabrechnung für die "kalten Ausgaben" stellt die Umlage nach Anzahl der im Haushalt befindlichen Personen dar. Natürlich ergeben sich bei dieser Art der Nebenkostenabrechnung gewisse Unschärfen, denn nicht jeder Mieter hat denselben Verbrauch. Würde beispielsweise ein Single in seinen vier Wänden extrem oft duschen, laufend Wäsche waschen, häufig den Geschirrspüler einschalten, Berge von Müll erzeugen und ständig die Lichter anlassen, während eine sechsköpfige Familie vielleicht sehr sparsam lebt, wäre es schnell vorbei mit der Gerechtigkeit.
Darüber hinaus kann die Umlage der Nebenkosten nach Anzahl der Personen in einer Wohnung einen höheren Verwaltungsaufwand verursachen. Denn der Vermieter muss laufend wissen, wie viele Menschen tatsächlich in der betreffenden Wohnung leben. Laut Gesetz reicht es nämlich nicht aus, die aktuellen Zahlen des Einwohnermeldeamtes zu verwenden, es müsste einmal im halben Jahr die Belegung kontrolliert werden.

Nebenkostenabrechnung nach Einheiten


Eine Wohnung = ein Anteil: Die kalten Nebenkosten sind demnach zu gleichen Teilen auf die Wohnungen umzulegen - es handelt sich hierbei um den einfachsten Verteilerschlüssel, denn es muss der Gesamtbetrag einfach nur durch die Anzahl der Wohnungen dividiert werden. Der Vermieter spart sich hierbei einen Teil der Arbeit, die eine andere Nebenkostenabrechnung, etwa nach Quadratmetern oder Personenzahl, mit sich bringen würde: Er muss dafür nämlich keine genauen Flächen kennen und Bewohner zählen. Allerdings ist auch diese Abrechnung schnell ungerecht, wenn zum Beispiel ein Haushalt deutlich mehr Wasser verbraucht, als ein anderer.
Wird ein Mieter bei dieser Form der Nebenkostenabrechnung in unangemessener Art und Weise benachteiligt, gilt per Gesetz wieder die Umlage nach Quadratmetern bzw. Wohnfläche. Eine Umlage nach Wohneinheit lohnt sich für den Vermieter also nur dann, wenn er bei  einzelnen Wohnungen von einem ähnlich hohen Verbrauch ausgehen kann.

Sonderfall der Nebenkostenabrechnung: Umlage nach "billigem Ermessen"


Ihr Vermieter hat auch die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass er in der ersten Abrechnungsperiode die Nebenkosten nach "billigem Ermessen" festlegt. Über die Sinnhaftigkeit dieser Vorgehensweise lässt sich streiten, denn er schiebt damit die Entscheidung für einen Umlageschlüssel lediglich auf. Spätestens mit der ersten Nebenkostenabrechnung muss er sich festlegen, auf welche Weise er die Ausgaben auf Sie umlegt.

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