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02.10.2017

Wie Sie den richtigen Mieter finden! Und Mietnomaden keine Chance geben!

Wie Sie den richtigen Mieter finden! Und Mietnomaden keine Chance geben!

Eigentümer in Not: Mietnomaden in der Wohnung

Mietnomaden bereiten Eigentümern eine Menge Ärger und verursachen häufig hohe Kosten. Die Methoden von Mietnomaden werden immer ausgeklügelter, so dass es für Eigentümer schwierig ist, Mietnomaden von seriösen Mietern zu unterscheiden.

Ein Mietnomade ist eine Person, die in einer Wohnung zur Miete wohnt, aber die Miete nicht zahlt. Häufig geht dieses Verhalten mit der Verschmutzung und Beschädigung der Wohnung einher. Mietnomaden handeln in betrügerischer Absicht und hatten zumeist gar nicht erst die Absicht, ihre Miete zu zahlen, was sie von Mietern unterscheidet, die bspw. durch den Verlust ihres Jobs in die missliche Lage gekommen sind, nicht die Miete bezahlen zu können. Häufig ziehen Mietnomaden daher von Wohnung zu Wohnung, je nachdem, wie lange ihre Zahlungsverweigerung von den Eigentümern toleriert wird.

Es liegt auf der Hand, dass letztendlich der Eigentümer der Geschädigte ist und auf hohen Kosten sitzen bleibt, die der Mietnomade verursacht hat.

Wie Sie Mietnomaden vorbeugen können

Informationen über den Mieter einholen

Um sich vor unangenehmen Überraschungen bei der Mieterwahl zu schützen, ist es wichtig, sich über den in Frage kommenden Mieter zu informieren. Ein guter Weg ist, sich eine Mieterselbstauskunft von dem Mietinteressenten ausfüllen zu lassen. In einer Mieterselbstauskunft werden grundlegende Informationen zu dem Mietinteressenten abgefragt. Dazu gehört auch die Angabe, ob ein Schufa-Eintrag oder ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten vorliegt. Gut zu wissen: Lügt der Mietinteressent in der Mieterselbstauskunft, hat der Eigentümer später die Möglichkeit den Mietvertrag anzufechten und dem Mieter zu kündigen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, kann der Vermieter außerdem den Interessenten fragen, ob dieser schon einmal eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. Falls dies der Fall ist, bedeutet dies, dass der Mietinteressent schon mal eine Zahlung nicht geleistet hat.

Zusätzlich zu diesen Auskünften kann der Eigentümer den Mietinteressenten um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder um ein kurzes Referenzschreiben des Vorvermieters bitten. Auch wenn durch die Mieterselbstauskunft gezeigt wurde, dass der Interessent zahlungsfähig ist, kann er dennoch noch unzulässiges Verhalten als Mieter gezeigt haben. Ein Referenzschreiben kann hier weiterhelfen. Es kann vorkommen, dass der Vorvermieter keine Auskunft geben möchte. Dann muss dies so akzeptiert werden.

Kaution und erste Zahlung der Miete

Jedem Eigentümer ist zu empfehlen, von dem Mieter eine Kaution zu verlangen. Falls während des Mietverhältnisses Schäden entstanden sind, kann der Eigentümer mit der Kaution dieselben beheben lassen. Die Kaution kann auf verschiedenen Wegen eingenommen werden. Entweder der Interessent überweist diese am Tag des Mietbeginnes auf das Konto des Eigentümers oder der Mieter übergibt das Geld dem Vermieter in bar. Dieser muss die Kaution dann getrennt von seinem Privatvermögen anlegen. Eine andere Möglichkeit ist, dass der Mieter selbst bei der Bank die Kaution als Anlage anlegt. In diesem Fall muss der Mieter dem Vermieter eine Bestätigung vorlegen, dass er die Kaution bei der Bank angelegt hat.

Was Eigentümer wissen sollten: Mietern steht das Recht zu, die Kaution in drei Raten, beginnend mit der ersten Monatsmiete, abzuzahlen. Häufig wird die Kaution schon vor Beginn des Mietverhältnisses verlangt. Wenn der Mieter diese Forderung anficht, ist er im Recht und Vermieter dürfen gar keine Kaution mehr verlangen!

Ein Mietnomade hat es doch geschafft!

Allen Vorkehrungen zum Trotz hat es doch ein Mietnomade in ihre Wohnung geschafft! Je nachdem, wie hoch die ausstehende Miete ausfällt, können Vermieter unterschiedlich vorgehen.

Bei nur einer Monatsmiete Rückstand sollte eine Abmahnung mit einer Frist von 10 Tagen zur Zahlung geschickt werden. Erfolgt innerhalb der gegebenen Frist keine Zahlung, sollte die ordentliche Kündigung folgen.

Anders verhält es sich, wenn bereits zwei Monatsmieten oder mehr nicht gezahlt worden sind. In diesem Fall kann man fristlos kündigen. Dem Mieter werden dann 14 Tage zur Räumung der Wohnung Zeit gegeben. Wird auch diese Kündigung von dem Mieter ignoriert, hilft nur noch eine Räumungsklage. Diese nehmen unterschiedlich viel Zeit in Anspruch. Faktoren, die die Dauer einer Räumungsklage beeinflussen, sind bspw. ob sich der Mieter wehrt oder widerspricht und wie schnell das Gericht arbeiten kann.

Alternative Urkundsprozess

Um nicht monatelang oder sogar noch länger auf ihre Miete warten zu müssen, haben Eigentümer die Möglichkeit, einen Urkundsprozess anzuwenden. Bei solch einem Prozess wird alles durch Urkunden bewiesen. Dies hat den Vorteil, dass der Prozess nicht in die Länge gezögert wird, weil z.B. Zeugen nicht erscheinen. Der Vermieter braucht für einen Urkundsprozess den Mietvertrag und einen lückenlosen Kontoauszug, um die fehlenden Mieteingänge zu beweisen. So kann ein Vollstreckungsurteil schnell erreicht werden. Der Nachteil ist: Erfolgt ein Nachverfahren, wäre dieses ein normales Verfahren, was wiederum Zeit braucht.

Für einen Urkundsprozess müssen die richtigen Voraussetzungen geschaffen sein. Wechselt während des Mietverhältnisses z.B. der Eigentümer, wäre ein Urkundsprozess schwierig, weil auf dem Mietvertrag ein anderer Vermieter steht.

Der letzte Schritt

Ist die Räumungsklage erfolgreich verlaufen, muss das Urteil vollstreckt werden, wenn der Mieter nicht freiwillig die Wohnung räumt. Bei einer normalen Vollstreckung beraumt der Gerichtsvollzieher einen Räumungstermin an und lässt die Wohnung räumen. Dies kostet dem Eigentümer mindestens 3.000€. Der Vermieter hat die Möglichkeit, diese Kosten wieder vom Mieter einzuklagen. Günstiger ist die Berliner Räumung. Dabei kommt der Gerichtsvollzieher zur Wohnung, setzt den Mieter vor die Tür und tauscht das Schloss aus. Diese Vorgehensweise kostet zwischen 300€ und 500€. Das Eigentum des Mieters bleibt in der Wohnung. Der Vermieter kann dieses in der Wohnung lassen oder aber an einem anderen Ort verwahren.

Worauf Sie bei einer Berliner Räumung achten sollten: Dokumentieren Sie genau, welche Sachen sich in der Wohnung befunden haben. Dann sind Sie gut vorbereitet, sollte der ehemalige Mieter Ansprüche auf Eigentum stellen, was sich nicht in der Wohnung befindet.

Der Vermieter trägt die Kosten

Für die Räumung und Lagerung der Möbel hat der Vermieter das Recht, sich die Kosten vom Mieter erstatten zu lassen. Die Frage ist jedoch, inwieweit der Mieter diese Kosten tragen kann oder will. Spezielle Vermieter-Rechtsschutzversicherungen schützen vor solchen Fällen. Diese sind jedoch teuer und werden für jede Wohnung einzeln abgerechnet.

Fazit

Wer als Vermieter mit Mietnomaden zu tun hat, holt sich am besten den Rat eines Fachmannes ein. Anlaufstellen sind hier der Vermieterverein oder ein Rechtsanwalt.

Um überhaupt erst den Einzug eines Mietnomaden zu verhindern, empfiehlt es sich, über einen Makler zu vermieten. Dieser kümmert sich um die Beschaffung der nötigen Formulare, die den Mietinteressenten als seriös oder unseriös ausweisen. Außerdem liegt die Hemmschwelle für Mietnomaden höher, wenn sie über einen Makler eine Wohnung besichtigen und bei diesem den Mietvertrag unterschreiben.

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