Mehrfach-Kündigung wegen Mietrück­ständen ist zulässig

Nur die fristlose Kündigung wird bei Nachzahlung unwirksam

Wer seine Miete mindestens zweimal schuldig geblieben ist, schafft damit eine recht­liche Grundlage für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Absatz 1 Nr. 3 BGB. Der Zahlungs­rück­stand gilt als wichtiger Grund für eine außer­or­dent­liche fristlose Kündigung.

Mietern bleibt aller­dings die Möglichkeit, der frist­losen Kündigung durch eine Nachzahlung der geschul­deten Beträge rechts­wirksam entge­gen­zu­treten. So hat es der Gesetz­geber in § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB festgelegt. Viele Vermieter nutzen deshalb als Absicherung neben der frist­losen Kündigung eine ordent­liche Kündigung.

Bei zwei Fällen in Berlin hatten die Vermieter neben der frist­losen Kündigung auch noch eine ordent­liche Kündigung ausge­sprochen. Die Mieter bezahlten die Miete nach und machten damit nach Auffassung des Landge­richts Berlin nicht nur die fristlose, sondern auch die ordent­liche Kündigung unwirksam. Eine Kombi­nation beider Arten der Kündigung sei nicht möglich. Dieser Auffassung wider­sprach der BGH und hob damit die Entschei­dungen des Landge­richts wieder auf.

Die Begründung der Vorinstanz

Das Landge­richt Berlin hatte die Räumungs­klagen der Vermieter mit einem unzuläs­sigen Zusam­menhang zwischen frist­loser und ordent­licher Kündigung begründet. Durch die frist­losen Kündi­gungen seien die Mietver­hält­nisse bereits beendet worden. Der ordent­lichen Kündigung fehle also ein Vertrags­ge­gen­stand, auf den sie sich beziehen könnte. Die Wieder­her­stellung des Mietver­hält­nisses durch Nachzahlung und Abwendung der frist­losen Kündigung ändere nichts daran, dass die ordent­liche Kündigung ausge­sprochen wurde, als kein Mietver­hältnis mehr bestand.

Die Begründung des BGH

Der BGH sieht in der Argumen­tation der Vorin­stanz eine künst­liche Aufspaltung eines einheit­lichen Lebens­sach­ver­halts in einzelne Bestand­teile. Dieser einheit­liche Lebens­sach­verhalt bestehe im Zahlungs­verzug, der Kündigung des Mietver­hält­nisses und der nachträg­lichen Befrie­digung des Vermieters. Die ordent­lichen Kündi­gungen seien in beiden Fällen hilfs­weise erklärt worden und beziehen sich auf diesen einheit­lichen Sachverhalt.

Der BGH wider­sprach ausdrücklich der Auffassung, dass die frist­losen Kündi­gungen nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB die Mietver­hält­nisse beende hätten. Vielmehr halte die festge­stellte Unwirk­samkeit der frist­losen Kündigung durch Nachzahlung das Mietver­hältnis aufrecht. Dadurch behalte die frist­ge­rechte Kündigung ihre Rechtswirksamkeit.

Praktische Konse­quenzen für Vermieter und Mieter

Das Urteil bestätigt die Zuläs­sigkeit der Mehrfach-Kündigung und stärkt grund­sätzlich die Position des Vermieters gegenüber Mietern, die mit ihrer Miete zwei Monate in Rückstand geraten sind. Die frist­ge­rechte Kündigung bleibt auch bei gleich­zei­tiger frist­loser Kündigung möglich, muss aber tatsächlich ausge­sprochen werden, wenn das Mietver­hältnis beendet werden soll.

Mieter können ein entspre­chendes Versäumnis des Vermieters weiterhin für sich nutzen und die fristlose Kündigung durch die auch als Schon­frist­zah­lungen bezeich­neten Nachzah­lungen abwenden. Auch die Verpflich­tungs­er­klärung einer öffent­lichen Stelle wie dem Arbeits- oder Sozialamt macht die fristlose Kündigung unwirksam.

Hinsichtlich der ordent­lichen Kündigung bleibt Mietern die Möglichkeit, zu erklären, dass der Mietrück­stand nicht durch eigenes Verschulden zustande gekommen sei. Nach § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB ist nur die nicht unerheb­liche schuld­hafte Verletzung der vertrag­lichen Pflichten ein zuläs­siger Grund für eine ordent­liche Kündigung.

In der Rechts­praxis stehen die Chancen aller­dings schlecht, dass Gerichte eine ordent­liche Kündigung mit Verweis auf fehlende Schad­haf­tigkeit für unwirksam erklären. Finan­zielle Engpässe sind in der Regel nicht ausrei­chend, um die fehlende Schuld­haf­tigkeit zu begründen.