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Was ist ein Maklervertrag?

Es hört sich einfach an: Ein Maklervertrag wird zwischen dem Auftraggeber und dem Makler geschlossen. Im Anschluss verkauft der Makler die Immobilie. In der Praxis kommen dann eine ganze Menge Fragen zum Maklervertrag auf.

Fangen wir von vorne an: Was ist ein Maklervertrag? Dies ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Makler. Jetzt sind Sie noch nicht viel schlauer, daher holen wir etwas aus: Jemand, der seine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, kann ein Auftraggeber sein. Ebenso jemand, der eine Immobilie sucht und den Makler mit der Suche beauftragt. Was genau in dem Vertrag steht, der zwischen dem Makler und dem Auftraggeber geschlossen wird, ist unterschiedlich. Dies liegt daran, dass im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht die Frage der Leistungen des Maklers geregelt ist. Einzig und allein die Vergütung ist dort verankert. Wenn der Makler einen Kaufvertrags- oder Mietvertragsabschluss nachweisen kann, darf er laut BGB von seinem Auftraggeber eine Vergütung verlangen. Weil für den Makler von Seite des Gesetzes keine Verpflichtung besteht, bestimmte Leistungen zu erbringen, empfehlen wir folgendes: Klären Sie mit Ihrem Makler ab, welche Leistungen Sie von ihm erwarten. Und dies geschieht am besten vor dem Abschluss des Vertrags, damit im Nachhinein keine Missverständnisse entstehen.

Nächste Frage: Wann gilt ein Maklervertrag?

Bei dem Verkauf einer Immobilie schreibt der Gesetzgeber keine Formvorschriften vor. Aus diesem Grund ist es möglich, dass ein Maklerauftrag mündlich geschlossen wird. Bittet beispielsweise ein Eigentümer einen Makler mündlich um den Verkauf seiner Immobilie und der Makler bestätigt das Angebot, wurde ein Maklerauftrag geschlossen. Anders verhält es sich bei der Vermietung. Laut dem Wohnungsvermittlungsgesetz, § 2, Absatz 1, muss in der Vermietung ein Maklervertrag in der „Textform“ abgeschlossen werden.

Gut zu wissen: Wenn Sie eine Immobilie mit einem Makler besichtigen, kommt ebenfalls laut Rechtsprechung ein Maklervertrag zustande. Ein Maklervertrag gilt als angenommen, wenn der Interessent mit dem Makler eine „angebotene“ Immobilie besichtigt. Davor wurde er über sein Widerrufsrecht in korrekter Weise aufgeklärt.

Weiter geht es mit der Frage: Welche drei Varianten des Maklerauftrages gibt es?

Der qualifizierte Alleinauftrag

Wer als Eigentümer einen „qualifizierten Alleinauftrag“ abschließt, verpflichtet sich, keinen anderen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie zu beauftragen. Zusätzlich wird er alle Interessenten, die ihn privat ansprechen, an den Makler weiterleiten. Der Makler übernimmt die weiteren Schritte, so dass er die Provision erreichen kann. Der „qualifizierte Alleinauftrag“ enthält eventuell eine Schadensersatzregelung. Diese besagt, dass der Makler im Falle eines Verkaufs über den Eigentümer oder einen anderen Makler Anspruch auf Schadensersatz hat. Bei dieser Art des Vertrages schränkt sich der Eigentümer dem Makler gegenüber am meisten ein.

Der Vorteil dieser Variante des Maklervertrages liegt darin, dass der Makler sich bestmöglich um den Verkauf der Immobilie kümmern wird. Die Aussicht auf eine Provision erhöht das Engagement des Maklers. Er wird sich dafür einsetzen, den höchstmöglichen Verkaufspreis durchzusetzen. Engagierte und seriöse Makler arbeiten mit einem „qualifizierten Alleinauftrag“.

Damit kommen wir zu der nächsten Frage, die nach der Regelung der Provision.

Was jeden Eigentümer interessiert, ist, wie die Höhe der Provision bemessen wird. Sobald Sie einen Makler beauftragen, sprechen Sie mit ihm über die Höhe der Provision. Bei der Vermietung gilt seit dem Jahr 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt hat. Das ist in der Regel der Vermieter. Maximal darf der Makler eine Provision von zwei Nettomonatsmieten nehmen.

Bei dem Verkauf verhält es sich anders. Vom Gesetzgeber her gibt es keine Vorschrift, wer die Provision zu zahlen hat. Ähnlich verhält es sich bei der Höhe der Provision. Diese wird zwischen dem Käufer und Verkäufer frei vereinbart. In den Ländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlt ausschließlich der Käufer eine Maklerprovision in der Höhe von 5 bis 7 % des Kaufpreises. In den meisten Bundesländern ist es so, dass sich der Käufer und der Verkäufer die Provision zur Hälfte teilen.

Aufwandsentschädigung im Maklervertrag

Für den Fall, dass ein Makler eine Immobilie nicht verkaufen konnte, vereinbaren einige Makler mit den Eigentümern eine Aufwandsentschädigung. Diese müssen Eigentümer aber nicht akzeptieren. Makler, die erfolgsbasiert arbeiten, vereinbaren in der Regel keine Aufwandsentschädigung. Gerichtlich ist entschieden worden, dass nur ein nachweisbarer Aufwand des Maklers entschädigt wird. Darunter fallen beispielsweise Telefonkosten, Porto, Besichtigungen, Anzeigenkosten etc.

Der einfache Alleinauftrag

Der Eigentümer verpflichtet sich bei dem „einfachen Alleinauftrag“ dazu, keinen anderen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. In dieser Variante des Maklervertrages wird festgehalten, dass der Makler tätig wird, um den Auftragszweck, sprich den Verkauf der Immobilie, zu erreichen. Wer als Eigentümer jetzt ein mulmiges Gefühl bekommt, keine Panik! Der Makler wird nicht um jeden Preis die Immobilie verkaufen, nur um eine Provision zu bekommen. Denn die Unterzeichnung des einfachen Alleinauftrages ist nicht mit einer Verkaufsverpflichtung gleichzusetzen.

Wer als Eigentümer parallel zum „einfachen Alleinauftrag“ die Möglichkeit haben möchte, seine Immobilie eventuell privat zu verkaufen, ist mit dieser Variante richtig. Kommt es zu einem Verkauf an Interessenten, die der Eigentümer gefunden hat, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision.

Daher ist ein „einfacher Makleralleinauftrag“ für den Makler kein lohnender Auftrag. Sein Engagement, diesen Auftrag zum Abschluss zu bringen, wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in Grenzen halten.

 

Der einfache Auftrag

Der Vorteil für den Eigentümer bei einem „einfachen Auftrag“ liegt darin, dass er ihn zu nichts verpflichtet. Der Eigentümer ist in der Lage seine Immobilie gleichzeitig selbst am Markt anzubieten oder noch einen Makler zu beauftragen. Der Eigentümer schließt gegebenenfalls selbst den Verkauf ab und zahlt dem Makler keine Provision. Der Nachteil: Der Makler hat nur eine geringe Chance, die Immobilie zu verkaufen, sprich eine Provision zu erlangen. Daher wird er nur mit mäßigen Engagement den Verkauf der Immobilie vorantreiben.

 

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