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Der Indexmietvertrag: Ein Instrument für die legale Mietpreiserhöhung

Eine Mietpreiserhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist in der Regel nicht zulässig. Mit dem Indexmietvertragkann ein Vermieter dennoch regelmäßige Mieterhöhungen im Rahmen der Inflation durchsetzen. Wenn es unglücklich läuft, wird die Indexmiete jedoch von der steigenden ortsüblichen Vergleichsmiete abgehängt.

Zwei Berechnungsgrundlagen: Ortsübliche Vergleichsmiete oder Indexmiete

Es gibt in Deutschland zwei verpflichtende Orientierungswerte für die Miethöhe: Die ortsübliche Vergleichsmiete; und die Indexmiete. Bei ersterer richtet sich der Mietpreis an dem aus, was für das konkrete Objekt in seinem tatsächlichen Zustand ortsüblich verlangt werden kann. Die Indexmiete berechnet sich hingegen nach der bundesweiten Inflation. Diese spiegelt sich im Preisindex wider.

Das Statistische Bundesamt rechnet die Mieterhöhung aus

Der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller deutschen Privathaushalte wird vom Statistischen Bundesamt berechnet. Dabei wird der neue Indexstand durch den alten Indexstand geteilt. Das Ergebnis wird mit 100 mal genommen und um 100 subtrahiert. Errechnet das Statistische Bundesamt auf diese Wege beispielsweise eine prozentuale Indexsteigerung von 2,0 Prozent, dürfen Sie Ihre Mieteinnahmen um 2,0 Prozent erhöhen - vorausgesetzt, Sie haben mit Ihrem Mieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen.

Indexmietvertrag: Die Vor- und Nachteile

Wie entwickelt sich der ortsübliche Mietspiegel? Über diese Frage müssen Sie sich mit einem Indexmietvertrag keine Sorgen machen, denn durch die Berücksichtigung der Inflation haben Sie die Möglichkeit zur regelmäßigen Miethöhenanpassung. Sollten in Ihrer Stadt die Mieten stagnieren oder gar rückläufig sein, sind Sie dennoch berechtigt, zu erhöhen - ein zuverlässiges Instrument, denn dass die Lebenshaltungskosten und damit der Preisindex sinkt, liegt eher im Bereich des Unwahrscheinlichen. Andererseits kann sich Ihr Ort/Ihre Wohnlage plötzlich zur Boomtown entwickeln. Dann werden Sie von allen Nachbarn abgehängt, die ihre Mieten nach der Ortsüblichkeit berechnen. Es braucht also eine genaue Marktanalyse, bevor Sie sich für einen Indexmietvertrag entscheiden. Einen wirklichen Nachteil dieser Vertragsart bekommen Sie zu spüren, wenn Sie in dem vermieteten Objekt Wohnwertverbesserungen vornehmen: Indexmietverträge schließen solcherart bedingte Mieterhöhungen aus - es sei denn, Sie sind zu den Umbaumaßnahmen gesetzlich verpflichtet (Beispiel im Rahmen einer energetischen Sanierung). Aus diesem Grund besitzt der Indexmietvertrag auch für Mieter Attraktivität: Mieter sind vor umbaubedingten Mieterhöhungen weitgehend geschützt, und ihre Miete ist von der ortsüblichen Mietpreiserhöhung abgekoppelt.

In welchen Abständen darf erhöht werden?

Der Mieter erklärt sich im Indexmietvertrag mit der inflationsgekoppelten Mietpreiserhöhung einverstanden. Diese kann jährlich erfolgen, unterliegt jedoch keinem Automatismus. Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern die indexgebundene Erhöhung schriftlich zukommen lassen. Die aktuelle Entwicklung des Preisindexes finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamtes. In Kraft tritt die indexgebundene Mieterhöhung erst zwei Monate nach Zustellung der schriftlichen Erhöhungserklärung. Der Indexmietvertrag muss nicht zwingend vorschreiben, die Miete im Jahresabstand zu erhöhen. Es können Verträge formuliert werden, die Erhöhungszeitpunkte an die Indexentwicklung koppeln - erst wenn der Index von 100 auf 105 gestiegen ist (zum Beispiel), wird die Miete erhöht.

Die Münchener lieben den Indexmietvertrag

In großen Städten mit allgemein hohem Mietpreisniveau halten Indexmietverträge unter den Neuverträgen den Löwenanteil. Der Quadratmeterpreis liegt für Mietwohnungen in beliebten Metropolen wie München im allgemeinen weit über dem offiziellen Münchener Mietspiegel. Das ist im Rahmen des Bestandsschutzes durchaus erlaubt - den Vermietern ist jedoch auf lange Sicht die Möglichkeit genommen, weitere Erhöhungen durchzusetzen. Das geht nur mit dem Indexmietvertrag, weil er durch den Inflationsfaktor eine regelmäßige Erhöhung einbaut.

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