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Fristlos kündigen - was Sie als Vermieter schon immer wissen wollten

Wer als Vermieter Ärger mit seinen Mietern hat, hat es nicht leicht. Während ein Mieter ziemlich unkompliziert seinen Mietvertrag kündigen kann, verhält es sich andersherum nicht so. Vermieter haben eine Menge an Rechten und Pflichten zu beachten. Wir sagen Ihnen, auf was Sie achten müssen und wann Sie fristlos kündigen dürfen.

Die fristlose Kündigung

Ein Vermieter darf nur aus bestimmten Gründen seinen Mieter fristlos kündigen. 6 Gründe erlauben es ihm, eine fristlose Kündigung zu erteilen:

  1. Vernachlässigung der Mietwohnung durch den Mieter
  2. Dritte wohnen in der Wohnung des Mieters
  3. In der Wohnung wird von dem Mieter ein Gewerbe betrieben 
  4. Die Miete wird vom Mieter nicht gezahlt - Zahlungsverzug
  5. Die Miete wird vom Mieter nicht pünktlich gezahlt
  6. Der Hausfrieden wird vom Mieter gestört

 

Vernachlässigung der Mietwohnung durch den Mieter

Was versteht man denn unter „Vernachlässigung“ der Mietwohnung? Da dieser Begriff ziemlich weit gefasst werden kann, hier ein paar Beispiele:

  • Der Mieter gefährdet die Bausubstanz, bspw. indem er in der Wohnung eine Wand einreißt oder die Wohnung ohne Genehmigung umbaut.
  • Es herrscht Frostgefahr, aber der Mieter dreht die Heizung trotzdem nicht auf.
  • Der Mieter sorgt für Brandgefahr, indem er bspw. brandgefährliche Stoffe in seiner Wohnung lagert.

Laut Gesetz kann der Vermieter den Mieter abmahnen und ihm eine passende Frist setzen, damit er sein Verhalten ändert, wenn dieser seine Sorgfaltspflichten in einem hohen Maß verletzt. Reagiert der Vermieter nicht auf Abmahnung, darf der Vermieter ihn fristlos kündigen. Aber Vorsicht: Vernachlässigt der Mieter seine Sorgfaltspflicht weniger schwerwiegend, sind viele Gerichte der Meinung, dass Vermieter eine ordentliche Kündigung vornehmen sollten. Wie schwer die Verletzung der Sorgfaltspflicht war, ist häufig nicht eindeutig zu klären. Hier sollten Vermieter sich Rat vom Rechtsanwalt holen.

Dritte wohnen in der Wohnung des Mieters

Tritt der Fall ein, dass Mieter in ihrer Wohnung einen Dritten wohnen lässt oder ihm sogar seine Wohnung überlässt, besteht die Möglichkeit, dem Vermieter zu kündigen. Der Mieter muss den Vermieter um Erlaubnis fragen, ob er eine Dritten in seiner Wohnung wohnen lassen darf. Dabei ist es egal, ob der Dritte umsonst oder gegen Geld in der Wohnung wohnt. Holt der Mieter die Erlaubnis nicht ein, kann der Vermieter zuerst eine Abmahnung ausstellen. Anschließend besteht die Möglichkeit, auf Unterlassung zu klagen und schließlich das Mietverhältnis zu kündigen.

Vorsicht ist geboten, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, an einen Dritten seine Wohnung zu vermieten. Dann muss der Vermieter zustimmen, weil sonst Schadensersatz drohen könnte.

In der Wohnung wird von dem Vermieter ein Gewerbe betrieben

In dem Fall, dass in der Wohnung ein Gewerbe, wie z.B. ein Nagelstudio, betrieben wird, muss der Vermieter sehr genau abwägen, ob er eine Kündigung aussprechen darf oder nicht. Die Frage ist, wie stark man das Gewerbe das außen hin wahrnehmen kann. Konkret bedeutet dies, je mehr Publikumsverkehr oder Warenanlieferungen, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass eine Kündigung ausgesprochen werden darf. Anders verhält sich bspw. wenn ein Mieter einfach Home Office betreibt. Dies wäre selbstverständlich kein Grund zur Kündigung. Bei einem hohem Kundenaufkommen kann der Vermieter den Mieter abmahnen und schließlich auch fristlos kündigen.

Die Miete wird vom Mieter nicht gezahlt – Zahlungsverzug

Mit diesem Fall haben wohl die meisten Vermieter zu kämpfen: Der Mieter zahlt nur noch teilweise oder gar nicht mehr seine Miete. Doch auch in diesem Fall muss der Vermieter ein paar Dinge beachten: Fristlos darf er nur kündigen, wenn der Mieter mindestens zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise seine Miete zahlt. Laut Bürgerliches Gesetzbuch muss der Rückstand dabei einen „nicht unerheblichen Teil der Miete“ ausmachen. Verhält es sich so, dass der Mieter über einen längeren Zeitraum nur teilweise oder immer mal wieder die Miete zahlt, muss der Rückstand insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieter erreichen. Dann kann ohne eine vorherige Abmahnung schriftlich und fristlos der Mietvertrag gekündigt werden.

Vorsicht: Es gilt die Regelung, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten, nachdem der gerichtliche Räumungstitel rechtskräftig wurde, die Rückstände begleicht. In diesem Fall darf der Mieter in der Wohnung bleiben. Hat der Mieter in den zurückliegenden 2 Jahre so eine Schonfristzahlung schon einmal in Anspruch genommen, kann sie die Kündigung jedoch nicht mehr unwirksam machen.

Die Miete wird vom Mieter nicht pünktlich gezahlt

Zahlt der Mieter seine Miete immer erst Tage oder Wochen später, als es im Mietvertrag steht, verhält es sich wie folgt:

Eine fristlose Kündigung ist auch dann gerechtfertigt, wenn die Miete fortwährend unpünktlich gezahlt wird. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Unpünktliche Mietzahlungen seien eine „schwerwiegende Vertragsverletzung“. Der Vermieter muss jedoch seinen Mieter vorher mindestens einmal abmahnen.

Der Hausfrieden wird vom Vermieter gestört

Gründe für die Störung des Hausfriedens können sein: Der Mieter beleidigt den Vermieter oder Bewohner des Hauses, er zeigt aggressives Verhalten, er belästigt Menschen, er betreibt im Hausflur Drogenhandel, er erzeugt -vor allem zu Nachtzeiten- Lärm, es entstehen Müllberge im Treppenhaus oder es kommt zu einem extremen Gestank.

Natürlich können auch diese Fälle unterschiedlich ausgelegt werden. Wenn die Situation unzumutbar ist, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Bei weniger schwerwiegenden Fällen, bspw. bei Ruhestörungen, ist eine vorherige Abmahnung notwendig. Begeht der Vermieter hingegen eine Straftat, kann dem Mieter fristlos gekündigt werden. Für Vermieter ist es wichtig, dass sie einen Zeugen nennen können, der vor Gericht gegen den Mieter aussagen könnten. Die Beweislast liegt nämlich beim Vermieter.


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